回迁房单价超10万后,深圳小产权迎来重锤!

发布时间:2021-05-03 阅读:(0) 来源:大佬财经网整理

叱咤风云的小产权房 还能活多久?

如果要评价2020年的房地产市场哪个城市最疯狂、关注度最高,深圳绝对是首选之一。

“一夜之间,深圳的房子涨了100万。”

“全深圳找不到600万以下的房子了。”

“一周内,从7万一平到10万一平。”

2020年,疯狂是形容深圳楼市最合适的形容词。

为了打压房价,深圳可谓是用尽了手段:

先是2020年的7·15楼市新政发布,限购限贷政策缩紧,新增“750万豪宅线”,提高购房门槛;

然后,2021年2月8日,深圳市住建局发布了3595个住宅小区二手房指导价,房屋贷款需按照指导价格进行。这一招可谓是杀手锏,我在之前的文章里给大家详细分析过。《深圳楼市成交暴跌近7成!绝招背后伤得的是谁》

与此同时,深圳还加大住房供应,2021年计划供应居住土地363公顷,较2018年(109公顷)、2019年(150公顷)和2020年(293.2公顷)大幅增加。

一顿操作猛如虎,深圳商品房的价格和成交量都有一定幅度的下跌。

但,当别二手房和新房都被封死之后,另一种房子却成为新的疯狂者。

疯狂的“小产权”

最近深圳楼市再次登上了央视,这次的主角是“小产权房”。“深圳炒房客大举囤小产权房”的话题还冲上了微博热搜。

据央视披露,今年深圳的小产权近8成都被投资客买下,有的投资客一下子就买了4套。此外,钱不购买商品房的刚需也主动看起了小产权。

火越烧越旺,价格也越来越高,部分地区的涨幅最高达50%!

特别是很多回迁房,价格简直如直升机一般。据报道,白石洲回迁房单价已经涨到了10万+。

再看沙井的金蚝小镇回迁房,去年11月,价格在2.75万/㎡左右;12月,涨到3.25万/㎡;今年1月,差不多是3.6万/㎡;现在,已经涨到了5万以上。

要知道,沙井地区的二手房参考价才4万-5.2万,这个单价已经跟周围的商品房参考价不相上下了。

小产权为何如此疯狂?

这轮小产权房之所以这么涨有以下几个原因:

1、热钱需要去处。深圳调控升级后,新房、二手房都严控起来,投资客的资金需要找个去处。回头一看,深圳还有这么多小产权房,于是果断进去炒一把。而价格涨得越猛,就有更多资金源源不断的投进去。毕竟在通胀预期之下,投资房产仍然是一个相对不错的标的

2、刚需的无奈选择。很多刚需要么在严格调控之下失去了购房资格,要么就是房价大涨之后手上的钱根本不够商品房的首付,所以都转而投向小产权房。毕竟小产权不在限购的范围,且价格普遍低于商品房。

3、看好城市更新。深圳地小人多,只能靠城市更新逐步改善。深圳此前公布了今年预计供应的建设用地,其中通过旧住宅区改造供应居住用地 81公顷,通过其他(含工改保)渠道供应居住用地40公顷。所以,小产权中介通常会推带有“拆迁概念”的小产权房,一旦迁拆便可以获得高额的补贴。正所谓“拆字一喷,立提大奔”。

4、看中投资回报率。小产权总价比商品房低,但同样地段的租金却基本相差无几。这样一来,小产权的租金的回报率反而比商品房更高。投资客们自然喜欢。

5,居住品质。深圳很多地区的小产权的品质并不是很差,有的社区甚至就是根据商品房的规格建造的。沙井地区就盛产这种小区,物业,户型,车位“都很好的”小产权房。所以,对于瞄准居住权的刚需来讲,这里确实是个不错的选择。

小产权房有多危险?

虽然大家经常听到、看到关于小产权房的信息,但是究竟什么是小产权呢?

日常大家经常会把小产权的概念扩大,会把下列几类房屋也称为小产权房:

开发商已经取得大产权证(整幢楼的产权证),业主暂时尚未取得不动产所有权证书的房屋。

房屋再转让时需要缴纳土地出让金的房屋,比如已购公有住房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋等。

但是事实上,上述房屋最终都是可以取得《不动产权利证书》,成为法律意义上的可交易的商品房。所以并不是真正的小产权。

真正的小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,房子本身并没有大家所认同的产权,或者说只有部分产权。其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,甚至有些地区此类房屋是不核发产权证的,仅仅颁发宅基地使用证或集体土地建设用地使用证,更有甚者,有些地方此类房屋仅有农民建房用地批准书。

相对大产权来讲,小产权基本属于一个灰色地带,因为在深圳小产权有另外一个名字“违法建筑”。

小产权房是个全国普遍性的问题,而深圳的小产权更是多得吓人。

此前有统计数据称,截止2018年底,深圳违法建筑总产量做到37.94万栋,总建筑面积达到4.05亿平方米,是深圳建筑面积的49.27%,占深圳总基本建设量的江山半壁。

而这次央视最新的报道中称,深圳违法建筑,也就是小产权房约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米。也就是说,深圳的小产权房更多了。

说到小产权房的风险,那可是大大的,你想想看都“违法建筑”了,还能有比这个更明显的提示吗?

1、“违法”建筑,存法律风险

上面已经说过,小产权房是一种违法建筑。其交易是国家明令禁止的行为,不受到法律保护。

购买这种房产的风险,除了要面对一房多卖、无法过户、交易无效等风险外,可能还存在业主反悔的重大隐患。

而所谓的交易过程中的律师见证也根本就是无效的,因为深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务,2016年再次发文禁止。

2、发生纠纷时可能房钱两空

购买小产权房后,如果发生纠纷,因为交易不被法律认可,买家权益并不能受到保障,可能房财两空。

举个例子,小张(城市居民)十几年前花了1万元购买了小王(村民)的房屋,十几年后小王反悔了,向法院起诉主张房屋买卖合同无效,要求小张返还房屋。小张虽心有不甘,但因购买此类房屋不受法律保护,只能返还房屋后另行主张房屋差价损失。

3、千万不要成为接盘侠

最值得警惕的是,小产权房的炒作也是一场击鼓传花的游戏。

炒得火的同时,很可能凉得也又快又透。

如今深圳的小产权房价格已经达到高点,谁知道自己能不能找到下一个“接盘侠”愿意接手?也许到了最后自己就是那个接盘侠。

尤其是政策风险。

央视点名之后,深圳立刻开始调控行动。龙华区大浪街道发布《关于小产权房问题的通知》,停止了小产权房交易。

通知具体要求是,各股份合作公司不得进行小产权房交易、不得为交易提供见证、不得为小产权交易盖章,从交易方面直接掐断了小产权市场。

在小产权房交易活跃的沙井,出手更是迅猛,直接查处了众多小产权房交易门店。

由此可见,当你觉得有利可图的时候,很可能就是巅峰的结束和雪崩的开始。所以千万不要铤而走险去投资小产权。

Tags: 深圳,单价,产权,重锤,回迁房

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